Normative e Pratiche Edilizie

Prima di intraprendere una ristrutturazione è bene valutare i tipi di interventi previsti per capire se rientrano in ristrutturazione, manutenzione straordinaria oppure ordinaria.

A seconda di questa analisi preventiva si dovrà presentare la pratica edilizia che ne consegue,
la norma che disciplina il tipo d’intervento è il DPR 380/01 (Testo unico per l’edilizia) – Art. 3

Spesso i lavori di manutenzione ordinaria possono risultare molto più lunghi ed onerosi di quelli di manutenzione straordinaria, basti pensare ad esempio ad una semplice demolizione di un tramezzo per la realizzazione di un open-space tra soggiorno e cucina che comporta tempi e costi limitati ma che ricade in manutenzione straordinaria e alla mera sostituzione di pavimenti e rivestimenti nonché tinteggiature che comportano una pratica di manutenzione ordinaria ma con costi e tempi molto più elevati.

L’analisi di questo primo aspetto serve per far capire che non sempre il rapporto pratica edilizia e costi vanno di pari passo.

Un secondo aspetto derivante da questa analisi è sicuramente poter capire se si possa o meno usufruire delle detrazioni fiscali previste per legge. Gli interventi che ricadono in manutenzione ordinaria non rientrano in detrazione (per le singole unità immobiliari private).

Per capire se si ricade in manutenzione ordinaria si può tranquillamente interpellare un professionista o ancor più semplicemente consultare l’elenco delle ATTIVITA’ in EDILIZIA LIBERA (glossario attività edilizia libera).

Con questo glossario ognuno potrà farsi un’idea oggettiva del tipo di intervento richiesto, ma consiglio sempre di interfacciarsi anche con un professionista.

La consulenza di un tecnico serve ad evitare errori e quindi risparmiare tempo e denaro.

Il tecnico si interfaccia con l’ufficio tecnico del Comune che riceverà la pratica per poter discutere assieme la strategia da adottare e per far sì che i tecnici del Comune siano a conoscenza dell’inoltro della pratica edilizia.

Numerose sono state le persone che hanno cominciato i lavori da soli e si sono ritrovati a rimediare ad errori che hanno comportato una spesa maggiore del previsto o, ancor peggio, la non fattibilità della realizzazione voluta, espressa dall’ufficio tecnico del Comune competente.

Gli interventi realizzati senza autorizzazioni da parte del Comune, oltre a comportare un illecito a volte anche penale (dipende dai vincoli), comportano sempre problemi in sede di rogito a causa della normativa sulla CONFORMITA’ URBANISTICO EDILIZIA e CATASTALE.

In questo caso, regolarizzare un appartamento o un intero immobile, non conforme allo stato dei luoghi, è molto più oneroso che ottenere le autorizzazioni prima di effettuare i lavori.

Di fatto sono previste sanzioni (sempre che l’illecito sia sanabile) che comportano spese extra e diritti di segreteria più alti delle pratiche edilizie normali, oltre alla Sanzione amministrativa dovuta.

Oggi giorno i Notai, se non sia stata appurata la conformità catastale e comunale dell’immobile da un tecnico, non rogitano più.
Ma se anche l’atto andasse a buon fine si ha sempre il rischio, ben più grave, che il compratore impugni lo stesso per rivalersi sul venditore in quanto non conforme allo stato dei luoghi sottoscritto in atto notarile. Ma questa è materia di avvocati…

Le responsabilità del committente o proprietario dell’immobile, oltre a quelle viste in precedenza, comprendo una sfera ben più ampia che molto spesso non si conosce a dovere, più per mancata pubblicizzazione che per altro.

Di fatto il committente è molto spesso anche il responsabile dei lavori inteso come tale dalla Normativa sulla sicurezza dei cantieri (D.Lgs 81/2008)

Il committente ha il dovere, in caso di presenza di più di una impresa in cantiere, anche se non contemporaneamente ma che lavori allo stesso progetto, di incaricare il Coordinatore per la sicurezza in fase di Progetto, il Coordinatore per la sicurezza in fase Esecutiva (CSP e CSE) e ha inoltre la facoltà di poter incaricare una persona come Responsabile dei lavori (RL).

Per Impresa s'intende che abbia uno o più dipendenti, i Lavoratori autonomi non rientrano in questa valutazione.

Tutti questi aspetti e queste nomine sono rese per iscritto e controfirmate per accettazione dell’incarico.

Non tutti conoscono la normativa ed è per questo che affidarsi a dei professionisti ha i suoi vantaggi.

Importante, come espresso nei capitoli precedenti, è l’effetto che potrebbe scaturire da eventuali controlli fatti durante il cantiere ma anche successivamente per valutare a campione la regolarità delle pratiche edilizie con accertamento delle richieste per detrazioni fiscali.

La non conformità comporta l’annullamento delle detrazioni ed ha effetto retroattivo.