I Tempi di Una Ristrutturazione

I tempi di una ristrutturazione possono essere suddivisi in sotto-categorie:
Studio di fattibilità tecnico-economica
-Progettazione
-Realizzazione dei lavori
-Consegna dei documenti e fine lavori

Partire con il piede giusto è il modo migliore per ottenere un risultato di qualità.
Questo in poche parole è il sunto dello studio di fattibilità tecnico-economica.

In questa fase, FONDAMENTALE, si valutano le richieste del cliente che comprendono le esigenze funzionali definendo gli interventi assolutamente necessari e quelli rinviabili.

Bisogna in definitiva valutare ad esempio quali impianti sono da sostituire, come s’intende riscaldare e raffrescare gli ambienti, quante camere da letto, soggiorno e cucina separati oppure open-space.

In base a questa semplice analisi si può ovviare alle richieste del cliente per effettuare un primo studio sia di fattibilità progettuale e di valutazione economica.

Le persone solitamente pensano che realizzare un preventivo e uno studio di fattibilità sia una cosa automatica e di veloce svolgimento.

Non è così, chi realizza preventivi senza sopralluoghi o senza aver parlato col cliente non ha compreso appieno le esigenze dello stesso e di conseguenza saranno oggetto di continue modifiche nel corso dei lavori (ovviamente in aumento e non in difetto).

Nello studio di fattibilità è inoltre necessario stabilire un BUDGET lavori.
È importante per il tecnico che deve effettivamente valutare cosa sia assolutamente necessario e cosa invece si potrebbe realizzare in un secondo tempo.

Ad esempio, gli impianti interni sono sempre fondamentali in quanto per sistemarli successivamente bisognerebbe demolire pavimenti e rivestimenti per nuove tracce.
Anche la realizzazione di vani aggiuntivi con ampliamenti dell’esistente va inserita negli interventi fondamentali, per ovvi motivi…

In base a questi punti il tecnico è ora in grado di iniziare la sua analisi per verificare come procedere sia a livello progettuale che a livello tecnico-economico.

Una volta effettuata la verifica tecnica e realizzata un’analisi economica di MASSIMA, è il momento giusto per consultare le varie Ditte e il Commercialista, al fine di sviscerare l’argomento detrazioni e capienza Irpef.

Il progetto serve ad analizzare, definire e sintetizzare la ristrutturazione per renderla comprensibile a tutti, si indicheranno pertanto quali sono gli interventi da realizzare.

Il progetto serve in primis al cliente che si potrà render conto di come verrà ristrutturata la casa e se vengono valorizzate le sue esigenze; all’impresa esecutrice per verificare il computo e per realizzare successivamente i lavori in maniera corretta e rapida.

Il tempo per la realizzazione del progetto, la documentazione, il computo, l’analisi col cliente e la presentazione della pratica al Comune è di circa un mese.

La parcella di un tecnico sarà sempre inferiore rispetto ai vantaggi e al risparmio che permette di ottenere in termini sia di tempo che di gestione dei lavori.

Durante questa fase temporale è opportuno anche raccogliere le varie offerte d’impresa e valutarne insieme i requisiti tecnico professionali.

Una volta approvata la pratica dal Comune, e scelta l’impresa a cui affidare i lavori, si passa alla messa in opera della ristrutturazione (CANTIERA).

Solitamente i tempi di realizzazione di una ristrutturazione sono variabili in base alle problematiche espresse o tacite che ne derivano da vari aspetti.

Ad esempio per ristrutturare un appartamento di 100mq possiamo considerare un tempo di circa 3mesi, senza imprevisti.

In questa fase temporale il tecnico se incaricato anche di seguire la Direzione lavori e/o la Sicurezza cantiere dovrà organizzare gli incontri con le imprese e figure professionali che lavoreranno all’interno del sito per coordinarne i lavori e valutare i vari aspetti d’interferenza o imprevisti che potrebbero non esser stati considerati.

In conclusione abbiamo la consegna dei documenti e la fine lavori, poche parole per un’infarinatura generale.

La documentazione finale non è assolutamente da SOTTOVALUTARE, in quanto, rimane in atti per tutta la vita della casa e comporterà prova scritta di quanto ottenuto a fronte della ristrutturazione.

Tra questi documenti avremo la documentazione catastale che comprova all’Agenzia del territorio che sono state fatte delle modifiche all’unità in oggetto.

Questa presentazione va fatta a seguito di un’analisi della RENDITA CATASTALE che ne consegue dalla ristrutturazione e dal progetto presentato.

Consiglio sempre prima di confermare ed inoltrare la pratica di avvisare ed eventualmente spiegare al cliente finale come si è arrivati alla nuova classificazione dell’unità immobiliare.
Diversamente se la ristrutturazione non comporta grandi variazioni è probabile che la rendita rimanga invariata.

Altra documentazione di ultimazione dei lavori è rappresentata dalla pratica edilizia di chiusura del cantiere e dei lavori che va presentata al Comune.

Questa pratica comprende la dichiarazione del tecnico del rispetto del progetto, la documentazione catastale approvata con la nuova planimetria catastale, le documentazioni e certificazioni degli impianti e quant’altro sia richiesto a seconda del tipo d’intervento, ad esempio collaudo statico ecc.

Consiglio sempre di tenere da parte una somma pari al 10% dell’importo totale lavori, per eventuali intoppi durante la ristrutturazione.
Il saldo all’impresa va effettuato solitamente solo dopo aver consegnato le carte di chiusura dei lavori o di agibilità previste.

Ad ogni modo devono essere definite le modalità di pagamento prima dell’affidamento dei lavori all’impresa attraverso un contratto d’appalto ove vengono descritte indicativamente anche i termini di pagamento a livello temporale e di percentuale.